来源：凤凰网房产广州站
2023年上半年，广州商品房新增供应374万㎡，是自2018年来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右，堪称15年来最长的“筑底”期。其中，2023年5-6月周均成交同比下降20％，超跌明显。
2022年1月-2023年6月在经济趋势和房企债务危机下历经18个月网签70万㎡的筑底期
供求、二手、购买力三向承压
具体来看，2023年上半年的新房市场呈现三大特征，一是市场供求量都处于“阶段性超跌”的筑底期；二是受二手市场影响加剧；三则是购买力聚集“优势地段”，仅中心城区市场仍有增长。
如果说，2023年1-3月是疫后需求的一定释放，那与之相较，4月份买家的态度则多了几分犹豫，市场负面情绪下，不少买家落入观望状态。
Messari：加密行业2022上半年融资交易近1200笔，总金额超300亿美元:8月5日消息，加密分析公司Messari和Dove Metrics最新报告数据显示，2022年上半年，CeFi、DeFi、NFT和加密基础设施等领域已通过1199笔融资交易募集到总计303亿美元资金，超过2021年全年总和。
超过三分之一的募集资金（约102亿美元）进入了CeFi领域，基础设施和NFT领域也获得了大量投资，但DeFi领域只吸引了18亿美元资金。（Cointelegraph）[2022/8/5 12:04:18]
2023年4月后，人民币兑美元汇率贬值和房企债务风险持续显露两大因素下，国内宏观经济呈现复苏放缓趋势，直接动摇了买家入市信心，打断了疫后市场修复进程，甚至交易水平低于去年同期水平。
如图，2023年1-3月在疫情和春节后，购买需求释放显著
Coin Shares：2021年末加密投资大规模撤资开始逆转:2月15日消息，据CoinShares周一公布的数据显示，数字资产投资产品上周累计流入价值7530万美元，比特币投资产品有价值2510万美元的资金流入，而以太坊相关产品有2090万美元的资金流入。此外，据数据显示，数字资产投资产品流入资金已实现连续四周的上升，这表明2021年末的大规模撤资开始逆转。在过去四周里，加密货币基金共吸引了2.09亿美元。（Cointelegraph）[2022/2/15 9:53:35]
2023年第二季度，广州全市推新去化率仅为21％，远低于2021年的年均去化率45％和2022年的年均去化率34％。一方面，房企在未获得经济明晰利好风向之前，营销措施和土储情况都偏向谨慎保守，慎重控制成本空间；另一方面，需求端上刚需买家同样对经济市场抱有明显担忧。两相结合，市场供求双方胶着状态恐难突破。
时代广场所属地产公司联合DCG集团举办元宇宙2022年跨年活动:金色财经报道，时代广场一号的所有者Jamestown正在Decentraland重建位于纽约新年夜降球中心的26层高楼。该公司周三宣布了与 Digital Currency Group (DCG) 合作的计划。据称，被称为 \"MetaFest 2022 \"的庆祝活动将包括NFT艺术画廊、屋顶VIP休息室和虚拟音乐表演。虚拟广告牌将通过纽约市的现场直播将这一体验与肉体空间的对应活动联系起来。Jamestown总裁Michael Phillips表示，元宇宙是房地产和建筑环境发展的一个重要部分。实体房地产在很大程度上仅限于地理上接近的人，而元空间可以让世界各地的人通过身临其境的虚拟体验有意义地进入这些地方。
Jamestown和DCG聘请了元宇宙开发公司GrowYourBase和MetaVenture Studios负责建设。（Coindesk）[2021/12/30 8:13:08]
二手市场方面，出于“卖一买一”的置换需求，二手卖家放盘量高达20万套，同增15-20％，但实际成交却同比下降了15％，二手买家“从看楼到成交”的时长也由以往的2个月增长至3-4个月。供旺需弱的情况下，二手市场的议价空间由原来的中心区3％扩至5-8％，郊区5-8％扩至10％以上。
2021处置非法集资部际联席会议：密切关注打着区块链、虚拟货币等旗号的新型风险:4月22日消息，2021年处置非法集资部际联席会议（扩大会议）以电视电话形式召开。会议指出，要积极化解重点领域风险。高度警惕私募基金、财富管理、房地产等领域涉非风险趋向，密切关注打着区块链、虚拟货币以及解债服务等旗号的新型风险，紧盯养老服务、涉农组织、民办学校、线上教育等民生领域，对侵害弱势群体利益的非法集资尽早发现，露头就打。严禁借建党100周年名义开展商业谋利和非法集资活动。（中证网）[2021/4/22 20:48:31]
与此同时，二手房放盘的增量也倒逼回一手房开始实施更加积极的营销措施。
其中，珠实、万科和中海均给出了不同程度的一口价、特价单位，除中海观云府外，珠江花城、天河壹品、珠江花屿花城、万汇天地·臻园、万科·黄埔新城、万科·都会四季、中海·观澔府以及中海江泰里均开放了渠道和全民营销政策。此外，天河壹品和万科·黄埔新城为助力改善客群“卖一买一”，还提供了旧房评估、专业咨询等特别服务。
当然，受二手市场影响最大的还是外围郊区。在中心区，一二手房无论是楼龄、产品户型还是配套服务差异尚且较大，而郊区次新房和一手房则相近无几。从上半年广州各版块的价格变动来看，下跌主要发生在增城和花都两大区域。尤其是增城的永宁和荔城、花都的迎宾大道共三大板块，持续跌势贯穿2023半年周期。
总的来说，近阶段的广州新房市场将从过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”聚合至仅中心区域优势地段稳中向好的“两级分化”结构。
区域优质资产“韧性”十足
从广州市分区域来看，中心区“坚挺有弹性”的上半年大部分项目价格走稳。其中，一季度白云和荔湾部分偏冷的项目启动了“特价让利出货”，优惠幅度集中3-5％，促销成效显著直接影响到相关项目二季度的优惠解除。
与此同时，有如荔湾白鹅潭悦府、琶洲南TOD、琶洲樾等多个优质景观资源项目在推售中受到市场热捧，1000万以上的成交占比首次突破4成，500-800万供货紧缺。
此外，在中心区“天花板”天河，保利天瑞等多个千万级全新盘入市后成交良好，区域供求同比均涨超6成，热点板块较以往增多，2000万以上豪宅有4个上榜成交前10，800万以下供求矛盾反而更为突出。
值得注意的是，保利天瑞首开价仅“7字头”，去化7成不可谓不快。加上2023年春节过后，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天汇等传统热销项目供货量放缓，区域新货剩下的多为800万以上产品，因而区域整体来看，新货去化还是下降了46％。
而广州近郊黄埔、番禺两区则面临供需两弱的问题。黄埔受标杆“热盘”缺货和科学城东受二手市场挤压影响，整体供求同比下跌1成左右。具体来看，缺货的“热盘”为万科城市之光和富颐华庭。而受而受挤压的科学城东、科学城、黄陂等板块成交下滑则拖动了市场的整体情况，相关项目在成交前10榜排名中滑落数位，而黄埔新城等低总价、大体量项目则成交攀升。
番禺方面，区域整体供应同比略减1成，成交受越秀和樾府等热盘二季度缺货及项目促销力度不足影响。市场供求热点集中万博汉溪长隆、广州新城、广州南站3个板块。“品牌大盘+交通/生活配套较优”的项目成交稳定，如耀胜新世界、星瀚、瑞麓府、星寰、悦公馆、亚运城等。
最后来看看远郊，总价低、配套优的项目依然有一定市场。从近两年远郊半年度成交数据来看，增城、南沙、花都三大区域低总价项目稳中有进。其中，增城150万以下成交占比为37％，南沙150-300万成交占比49％，花都150-200万成交占比为23％。
价格表现方面，近两年远郊项目价格环比在2022年6月已达高峰，增长率高达37％，其后一路下降20％、9％至2023年6月的10％。2023年后，远郊库存开始高位回落，受益于竞争压力趋缓，项目降价压力得以缓减，降价出货的项目显著减少。
“阶段性超跌”有宏观经济下行的影响，也有实体产业利润再度压缩的因素，但未来的市场趋势依然有回升的可能。
一来，政策面上继续维护市场的决心依然较大；二来，从市场自身发展来看，中心城区优质物业的资产较为稳健，而近郊和远郊在一段库存承压期后已出现回暖迹象，2023年6月相关区域商品住宅库存面积为579万㎡，较去年底下降11%，近20个月来首次低于600万㎡。
物极必反，筑底回升。经过南沙、花都、从化等地的进一步调价，积极去化后，广州下半年度新房市场有望回到一定成交水平。
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