尤众元
6月以来,地产销售高频数据出现明显上行的趋势,房地产市场存在企稳的迹象,受此消息刺激,2022年6月20日,申万房地产指数上涨2.21%。展望未来,房贷利率存在进一步下调的空间,各地地方政府仍然在加码房地产销售刺激政策,房地产销售再次进入上行周期,销售规模回到合理区间是大概率事件。因此,市场中出现看涨房地产及相关行业的声音,房地产及相关行业的投资时机受到二级市场投资者的关注。
观察一轮房地产周期的核心指标是销售、新开工和投资,房价和土地溢价率可以作为辅助变量。当房地产销售数据企稳后,房地产企业的资产负债表逐步修复,拿地意愿更为积极,新开工和投资指标进入上行周期。同期,房地产及相关行业内企业的业绩出现改善,股价也随之进入上升通道。
房地产研究机构克而瑞预测“6月市场环比显著回升是大概率事件,整月增幅保守估计也将维持在2成左右”。如果房地产销售于6月见底,房地产周期即将再次运行至复苏周期,如何在房地产复苏周期内找到拥有超额收益的投资标的,相关标的的最佳投资时机如何把握,是值得投资者关注的重点。本文复盘2012和2015年的房地产周期,发现房地产销售是房地产周期启动的标志,新开工和投资滞后于销售。如果6月是本轮房地产销售的拐点,并且定义房地产销售拐点至房地产投资拐点的时间段为房地产复苏期,房地产指数在期内存在明显的超额收益,银行和家用电器在复苏期后可能有超额收益,建筑材料和机械设备指数在房地产新开工快速企稳的前提下会存在超额收益,但是本轮房地产修复周期内,新开工的拐点可能较晚出现。
Lido：为支持V2升级，内部Subgraph逻辑已被重写:5月10日消息，流动性质押协议 Lido 宣布为准备 V2 版本发布，Lido 子图 Subgraph 正在返工，内部 Subgraph 逻辑已被重写，所有 Subgraph 用户需要检查最新的实体模式并根据需要调整查询，用户现在可以测试 The Graph 新版本的托管服务。[2023/5/10 14:53:54]
复盘历史,房地产销售企稳是房地产周期启动的标志,房价的拐点和土地溢价率的最低点与房地产销售企稳点大致同步,新开工的拐点滞后销售约3个月,投资的拐点滞后销售约9个月。在2012年房地产复苏周期内,房地产销售于2月见底,土地溢价率于2月见底,房价于5月见底,反映土地市场与房屋市场同时回暖,房屋市场的量领先于价。新开工于7月见底,投资于10月见底。在2015年房地产复苏周期内,销售于2月见底,房价、土地溢价率和新开工于3月见底,投资于12月见底。该轮地产周期中,房屋市场与土地市场同步回暖,房屋市场的量与价同步,并且,房地产企业进行扩大再生产的前瞻性强,房屋销售刚企稳,新开工立刻上行。综合考量两轮地产周期中核心指标的拐点,房屋的成交量是最领先的指标,土地和房价可能同步企稳,也可能略滞后。新开工能否快速企稳取决于地产企业的现金状况,2015年房地产复苏周期内新开工能够快速企稳,一个可能的原因是2014-2015是房地产债务发行的大年。2014年9月29日的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。之后,房地产企业融资情况出现明显好转,因此,新开工企稳与销售同步。房地产投资与销售拐点之间的间隔比较稳定,在两轮周期中都相差9个月左右。
Hedera创始人：计划在理事会节点之外添加社区节点以扩展性能:金色财经报道，Hedera联合创始人兼首席执行官Mance Harmon在YouTube采访中透漏了Hedera2023年路线图，他计划在理事会成员运行的节点之外添加社区运行的节点，从而扩展区块链的性能。下一步是添加额外的分片，将有助于整体网络的吞吐量。
此前报道，Hedera公链在2018年8月完成1亿美元融资，BlockTower Capital参投。[2023/2/20 12:16:46]
图12012年房地产周期
数据来源:Wind,九方金融研究所。
加密借贷机构Genesis裁员30％:金色财经报道，加密借贷机构Genesis在该公司第二轮裁员中裁撤约30%员工，目前总员工人数已降至145人。
Genesis Global Trading发言人表示，该公司销售和业务发展部门受到的打击尤其严重，新加坡地区销售团队整体都被裁掉了。但这些措施是Genesis不断努力推动业务发展的一部分，Genesis将继续努力为其业务部门、客户和员工寻求符合长期利益的最佳结果。
此前报道，Genesis于2022年8月17日首次宣布裁员20%。[2023/1/6 10:24:12]
图22015年房地产周期
上交所：基于“上证云”云链一体化基础设施建设以及证券期货业区块链联盟的运营支持:12月18日消息，上交所副总经理王泊14日在第三届1024国际资管科技开发者大会上表示，上交所将持续推进金融创新，不断提升服务高水平科技自立自强的能力和水平，助力上海国际金融中心和资管中心建设。据介绍，上交所依托上证云基础设施，联合上海资产管理协会共同打造“资管云”。基于“上证云”云链一体化基础设施建设以及证券期货业区块链联盟的运营支持，上交所将在资产管理行业科技产业链建设、资产管理公司数字化治理、智能投顾等创新应用场景方面展开试点合作，为资产管理产品创新、金融服务升级等提供支撑。[2022/12/18 21:52:21]
数据来源:Wind,九方金融研究所。
房地产周期当前运行于复苏期开启的时间点,房地产销售可能于6月出现拐点,但是新开工与销售拐点的时间差可能长于历史均值。房价环比增速的下降速度在5月放缓,如果线性外推,该值于6月可能位于0值附近,对应房价拐点。基于地产高频数据,以克而瑞为代表的房地产研究机构认为房地产销售可能于6月企稳,因此,6月可能出现房屋销售的价与量同时企稳的现象。但是,土地成交和新开工的拐点可能短期内不会出现,近期,土地拍卖市场延续冷清,房地产企业流动性危机仍然在发酵,因此,房地产新开工增速短期内可能继续下行,或者出现弱复苏,新开工和投资拐点的出现会相对较晚。
流动性激励协议Fluidity完成130万美元融资:10月31日消息，流动性激励协议Fluidity完成130万美元种子轮融资，Multicoin Capital领投，参投方包括Circle Ventures、Solana Ventures、Lemniscap、NGC Ventures、Skyvision Capital、Bitscale、Koji Capital、Meld Ventures、Grug Capital，个人投资者包括 ZachXBT、DCF GOD、Eden Au（The Block）、Igor Igamberdiev（The Block）、credit、BigDSenpai、MrBlock 和 ivangbi（Gearbox DAO）。[2022/10/31 12:01:36]
图32022年房地产周期
数据来源:Wind,九方金融研究所。
房地产复苏周期内,房地产指数表现明显优于大盘,其他地产链相关行业指数在不同复苏期内表现不一。我们选取房地产复苏周期开始前的第12个月作为基期,用行业指数相对基期比值与沪深300指数相对基期比值之差作为超额收益。在2012年的房地产周期内,2月(房地产销售企稳时间点),房地产行业指数的超额收益率为6.5%,10月(房地产投资企稳时间点),该值上升到14%,8个月内存在8%的超额收益,其他行业如建筑材料、银行、建筑装饰、家用电器、机械设备的超额收益都低于房地产,部分行业超额收益为负值,银行和家用电器行业在房地产投资拐点后,指数存在超额收益。在2015年的房地产周期内,房地产指数的超额收益率从2月的16%上升至12月的81%,行业指数明显跑赢市场,同期内,建筑材料和机械设备行业大的超额收益率也上升超过30%,其他行业的超额收益率明显低于这三个行业。
图42012年房地产复苏周期内行业指数的超额收益
数据来源:Wind,九方金融研究所。
图52015年房地产复苏周期内行业指数的超额收益
数据来源:Wind,九方金融研究所。
综上,我们预期本轮房地产周期即将进入复苏阶段,房地产销售的拐点可能出现在6月,房地产新开工和投资的拐点可能略晚于预期。复盘历史,房地产指数在复苏期内走势明显领先于市场,因此我们猜测房地产指数在未来1年的时间内可能存在明显的超额收益,指数可能会走出趋势性上涨行情,建议投资者关注。考虑到本次房地产新开工修复可能低于预期,建筑材料和机械设备指数不一定出现较高的超额收益。房地产复苏期结束后,银行和家用电器指数可能出现超额收益。
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来源：金色财经
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